移转占有与物权变动-肖永善诉北京飞腾房地产开发有限公司所有权纠纷案
时间:2019-09-08 16:43:19   来源:管理员

【内容摘要】我国不动产物权变动采登记要件主义,未经登记,不发生物权变动之效果。如果没有办理变更登记,即使已经移转占有,但对于受让人来说,仍只享有请求转让人协助办理过户登记的债权,而无法受到物权保护。在房屋买卖合同履行过程中,建委备案的网签合同是为了产权转移登记而应行政机关的要求所签订,并不是合同法意义上的合同,而是一种从属于登记行为的备案合同。在肖方合法、自主地占有涉案房屋的情形下,其对涉案房屋具有物权期待权,其请求飞腾公司履行办理房屋产权登记手续之义务,应受到法律保护。飞腾公司协助肖方办理过户登记手续,并未侵害肖永善之权利,亦不构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条(二)项所规制的一房二卖情形。

关键词:不动产物权变动、登记要件主义、登记备案合同、物权期待权

【裁判要旨】房屋权属证书系权利人享有不动产物权的证明。涉案房屋自交付肖永善起一直未办理产权登记手续;肖永善从2004年起将涉案房屋交付其子肖方占有使用;飞腾公司依据肖方提供的购房发票原件及声明协助肖方办理涉讼房屋房产证。肖永善在上述情形下向飞腾公司主张房款损失赔偿权利,依据不足。

【相关法条】

《中华人民共和国民法通则》第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

【案件索引】

一审:北京市怀柔区人民法院(2010)怀民初字第00233号(2010年5月19日)

二审:北京市第二中级人民法院(2010)二中民终字第12925号(2010年9月7日)

再审:北京市高级人民法院(2012)高民申字第01818号(2012年9月20日)

【基本案情】

原告(上诉人)肖永善诉称:原怀柔县三渡河乡企业公司与被告(原名称为怀柔县建筑开发公司)于1990年10月22日签订商品房购销合同,购买其建的两套房屋,并将其中一套位于怀柔区富乐小区北里3号楼1单元402室的房屋及附属设施车棚奖励给我。2004年我将该房屋暂让我儿子肖方居住,直到2009年10月我去看肖方时,才知道该房屋已卖与他人。经向怀柔区建设委员会查询得知该房屋产权登记已变更为他人。上述房屋的奖励对我来讲代表着一种荣誉,是原怀柔县三渡河乡企业总公司对我工作功绩的一种认可,被告作为房地产开发商,在明知上述房屋已经售出的情况下,仍与第三方签订房屋买卖合同并为其协助办理产权登记手续,严重侵犯了我的合法权益,故请求原法院判令:1、被告按照评估价格赔偿原告房款损失;2、被告赔偿原告精神损失费2万元;3、被告负担本案诉讼费用。

被告(被上诉人)飞腾公司辩称:原、被告之间不存在房屋买卖合同关系,当时是三渡河乡企业公司与我方签订的商品房购销合同。到1997年时三渡河乡企业公司已不存在,我方依据肖方提供的购房发票原件以及证明为肖方补办了房产证,已经注意到了审查义务。涉诉房屋的产权明确,原告不具备本案的诉讼主体资格。综上,不同意原告的诉讼请求。

法院经审理查明,1990年10月22日,三渡河乡企业公司(甲方)与怀柔县建筑开发公司(乙方)之间签订《北京地区商品房购销合同》(合同编号:005),约定甲方从乙方处购买位于怀柔富乐小区的房屋2户,购销合同第1页备注栏注明“奖孙荣启、肖永善各壹户“,并盖有王威之印章。三渡河乡企业公司就奖励给肖永善的房屋向飞腾公司交纳购房款,飞腾公司开具相应售房发票。后怀柔县建筑开发公司变更名称为“北京飞腾房地产开发总公司”。1998年8月25日,肖方持上述发票原件及声明与飞腾公司签订《北京市内销商品房买卖契约》(编号:002565),约定将位于北京市怀柔区富乐小区北里3号楼1单元402室的房屋以127100元的价格出售于肖方。该房屋与1990年10月22日005号合同中奖励肖永善的房屋为同一套房屋。

另查:肖方系肖永善之子。肖永善自2004年起将涉讼房屋交给其子肖方占有使用。肖方于2007年6月26日向怀柔区建委提交申请办理涉讼房屋产权证的申请书及相关手续,取得京房权证怀私移字第50588号产权证书。后肖方于2007年8月16日与李江涛签订《北京市存量房屋买卖合同》,将涉案房屋过户给李江涛,李江涛取得京房权证怀私移字第50954号产权证书。李江涛于2009年8月24日与杜淼签订《存量房屋买卖合同》,将涉案房屋过户给杜淼。现杜淼为怀柔区富乐小区北里3号楼1单元402室房屋的所有权人。

庭审中,肖永善就其诉讼请求提供《北京地区商品房购销合同》、企业名称变更登记、《北京市内销商品房买卖契约》复印件、购房发票复印件、证人证言、技术服务协议等证据,飞腾公司对证据的真实性无异议,但认为就三渡河企业公司奖励给肖永善房屋一事,在肖永善主张权利之前飞腾公司并不知情;飞腾公司就其辩称意见提供的证据有购房发票原件4张和肖方证明1份,肖方证明的内容为:“北京飞腾房地产开发有限公司:你公司所开发的怀柔区富乐小区北里3号楼1单元402室,于1998年8月25日出售给肖方。本人确认在截止到本日前,未办理过此房屋的产权转移登记,此房屋无房产查封和房产抵押等限制性手续。今申请办理怀柔区富乐小区北里3号楼1单元402室产权转移登记。如此房屋办理产权转移登记发生产权纠纷均由本人承担相应的法律责任。产权人:肖方。2007年6月28日”。肖永善对肖方证明的真实性不认可,对购房发票原件认可。

【裁判结果】

北京市怀柔区人民法院于2010年5月19日作出北京市怀柔区人民法院(2010)怀民初字第00233号民事判决:驳回原告肖永善的诉讼请求。

肖永善不服原审判决,提起上诉。北京市第二中级人民法院于2010年9月7日判决如下:驳回上诉,维持原判。

【裁判理由】

法院生效裁判认为:房屋权属证书系权利人享有不动产物权的证明。三渡河乡企业公司将其从怀柔县建筑开发公司(现飞腾公司)处购买的怀柔区富乐小区北里3号楼1单元402室的房屋及附属设施车棚奖励给肖永善,但没有办理产权登记手续;肖永善从2004年起将涉案房屋交给其子肖方占有使用;飞腾公司依据肖方提供的购房发票原件及声明协助肖方办理涉讼房屋房产证。肖永善在上述情形下,依据三渡河乡企业公司与怀柔县建筑开发公司(现飞腾公司)所签订《北京地区商品房购销合同》向飞腾公司主张权利,依据不足,二审法院不予支持。原审法院判决驳回肖永善的诉讼请求,并无不妥,二审法院予以维持。肖永善的上诉请求,依据不足,二审法院不予支持。

【案例注解】

在登记要件主义下,登记为不动产物权变动的生效要件,不动产的交付与物权变动无关,所以在不动产交易的过程中当所有权和占有相分离时,如何平衡、处理由此而产生的利益关系就成为一个难题,本案为研究上述问题提供了一个很好的案型。

不动产物权变动采登记要件主义,涉案房屋在飞腾公司与肖永善之间自始未发生物权变动

物权是对标的物的直接支配,具有绝对排他的效力,故其存在和变动必须具备足以由外部可以辨认的表征,才得以透明其法律关系,减少交易成本,避免第三人遭受损害,保护交易安全。这种可由外部辨认的表征,即为物权变动的公示方法。我国不动产物权变动采登记要件主义,未经登记,不发生物权变动之效果。涉案房屋由飞腾公司建造而成,飞腾公司因建造这一事实行为而设立物权。飞腾公司与三渡河乡企业公司签订《北京地区商品房购销合同》,通过合同这一法律行为在二者之间产生债权债务关系。在房产买卖合同中,买卖双方当事人的权利义务处于对等地位,一方当事人的权利即为另一方当事人的义务。反之,一方当事人的义务即为另一方当事人的权利。对三渡河乡企业公司而言,其义务是依约向飞腾公司交付房款,权利是要求飞腾公司实际交付房屋,并办理产权登记手续,因《北京地区商品房购销合同》备注栏注明“奖孙荣启、肖永善各壹户”,故应认定三渡河乡企业公司将其对飞腾公司享有的前述权利转让给肖永善并通知给了债务人飞腾公司,该转让对飞腾公司发生效力。根据审理查明的事实,三渡河乡企业公司履行了交付房款义务,飞腾公司开具房款发票并将房款发票交付给肖永善;飞腾公司将涉案房屋交付肖永善占有使用,但未办理产权登记手续,即飞腾公司的义务尚未履行完毕。依登记要件主义,要使物权发生变动,还需就标的物进行登记,如果没有办理变更登记,即使已经移转占有,但对于受让人来说,仍只享有请求转让人协助办理过户登记的债权,而无法受到物权保护。

在本案中,飞腾公司向肖永善之交付行为不能产生物权变动的后果,即房屋的所有权在交付之后仍然保持在飞腾公司手中。那么飞腾公司协助肖方办理涉案房屋过户手续的行为,是否因具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第(二)项所规定情形,而对肖永善负有损害赔偿责任呢?

飞腾公司与肖方所签订《北京市内销商品房买卖契约》系备案合同,并不具备债权合同性质

依我国不动产物权登记要件主义,在房屋买卖合同履行过程中,债权合同与登记行为相结合,就能产生房屋产权变动的法律效果。买卖双方所签订的房屋买卖合同是债权合同,在建委备案的网签合同是为了产权转移登记而应行政机关的要求所签订,买卖双方的权利义务关系并不受网签合同约束,所以网签合同并不是合同法意义上的合同,而是一种从属于登记行为的备案合同。本案中,根据肖方向飞腾公司出具的声明内容及落款为“产权人:肖方”可认定,双方于1998年8月25日所签订的《北京市内销商品房买卖契约》仅是为了办理过户手续的备案合同,肖方已向飞腾公司表明其产权人身份,不可能再次向飞腾公司履行支付房款义务,也就是说飞腾公司与肖方之间并不存在一个新的、独立于飞腾公司与三渡河乡企业公司所签房屋买卖合同之外的房屋买卖合同,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第(二)项适用于一房二卖情形,并不适用本案情形。

肖方对涉案房屋为有权占有、自主占有,具有物权期待权

因为不动产交易的特点,即不动产的交付是发生在当事人之间,而登记不仅有双方当事人之申请登记行为,更有登记机关审查、登记的行为,故在转移占有与办理过户登记手续之间往往存在一定的空白期,实践中已经合法占有不动产但尚未登记的情形大量存在。本案中有两次交付行为,即飞腾公司向肖永善交付房屋,肖永善向肖方交付房屋。对于肖永善自2004年起将涉讼房屋交其子肖方占有使用,并且肖方持有飞腾公司出具的购房发票原件这一事实,如何认定呢?

有权占有,即为有本权的占有。所谓本权,又称为得为占有的权利,指基于一定的法律上的原因而享有占有的权利,主要包括物权与债权。肖永善基于飞腾公司履行合同而占有房屋,属于有权占有。那么肖方是否为无权占有?此涉及学说上之“占有连锁理论”,抽象言之,须具备三个要件:(1)中间人对所有人须有合法占有权源;(2)第三人须自中间人基于一定法律关系(尤其是债之关系),取得占有的权利;(3)须中间人得将其直接占有移转与第三人。结合本案,本案中肖永善、肖方对涉案房屋的占有及移转占有符合第一和第三个要件,那么第二个要件如何认定呢?在一审审理中,承办法官曾经试图联系肖方,但是没有联系上,其父肖永善称肖方已经离家多年不知其下落,肖方不到庭固然无法查清其与肖永善之间基于何种法律关系取得占有,但是从二人特殊的父子关系、肖方占有涉案房屋长达6年之久以及购房发票原件在肖方处保管这几点推定,肖方系从肖永善处取得占有的权利,系有权占有,对飞腾公司具有合法占有权源。

肖方对涉案房屋的占有不仅为有权占有,而且为自主占有。从肖方向飞腾公司出具的证明看,“北京飞腾房地产开发有限公司:你公司所开发的怀柔区富乐小区北里3号楼1单元402室,于1998年8月25日出售给肖方。本人确认在截止到本日前,未办理过此房屋的产权转移登记,此房屋无房产查封和房产抵押等限制性手续。今申请办理怀柔区富乐小区北里3号楼1单元402室产权转移登记。如此房屋办理产权转移登记发生产权纠纷均由本人承担相应的法律责任。产权人:肖方。2007年6月28日”。占有意思相当抽象,因涉案房屋自建成后从未办理过房屋产权登记,对外界来说,占有人把自己当成所有权人的自主意思,还是相反的他主意思,不易确定。本案中,肖方出具的证明系其对涉案房屋处于以所有权人自主占有的意思的对外表现,且其持有购房发票原件,在无权属凭证的情况下,飞腾公司将肖方作为涉案房屋的自主占有人并无过错。

综上所述,在肖方合法、自主地占有涉案房屋的情形下,其对涉案房屋具有物权期待权,其请求飞腾公司履行办理房屋产权登记手续之义务,应受到法律保护。飞腾公司协助肖方办理过户登记手续,并未侵害肖永善之权利,亦不构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条(二)项所规制的一房二卖情形,故对肖永善主张损害赔偿之请求,法院不予支持是正确的。

一审法院合议庭成员孙丽君、马清洁、许怀有

二审法院合议庭成员高宝钟、马宏敏、付辉

编写人:北京市怀柔区人民法院孙丽君

北京房产纠纷律师

叶文波律师

叶文波律师叶文波律师1998年开始从事法律工作,早年在中国电信集团公司工作期间,负责安全保卫和法律事务的部分工作,长期同公、检、法司机关沟通合作,代表电信部门和公安部门配合处理过多起国内有影响的案件,对案件的操作流程及公安、检察、法院工作人员的办案规则了如指掌。叶文波律师擅长对大型疑难复杂案件的诉讼程序设计,具有超强的沟通、协调和谈判能力。特别在刑事辩护、再审案件、房产、拆迁纠纷、建筑工程、公司法务、合同纠纷、投融资并购、知识产权、破产重组、不良资产处理、婚姻家庭、家族财富保障和传承、交通事故等方面积累了丰富的办案经验。是国内优秀的复合型实力派律师。

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